不動産経営

不動産投資を始めよう~6~愛媛県松山市 愛媛信用保証協会で保証を受ける 収益物件経営での融資について

2016年2月17日

この日に、日本政策金融公庫の後、愛媛信用保証協会に行くわけだが、何故いきなり信用保証協会に行くの??と疑問に思われる方も多いでしょう。

普通はいきなり保証協会へは行かないし、保証協会へは行かないまま保証を受けることが多い。
元銀行員
元銀行員
私の経験上、一度だけこのような人が居ました。いきなり(銀行に)やって来て。
お客さん
お客さん
愛媛信用保証協会の保証を受けたのですが、ご融資をお願いできませんか。
元銀行員
元銀行員
人生ではじめての出来事でした。

おそらく、収益物件経営を始める方は、まず不動産屋を訪ね、物件を探すと思う。そして、買い付け証明等を出し、それを銀行に持っていく、そして銀行から信用保証協会の保証を受けることをお願いされる。それが普通の流れだと思う。
けれど、そのような事を知らない私の考えは、融資が付かなければ探しても意味が無い。だから先に自分に融資が付くか確認するのが先になるわけだ

ねこみかん
ねこみかん
何も知らずに、そんな変わった事をしてしまったのだ、

なぜ、収益物件経営は融資ありきかと言うと、不動産経営の収益は現在の私の素人感覚で言うと利回りは5%あれば良いのではないかと考えている。普通の事業ではまずやっていけない数字である。簡単に言うと1,000万の初期資金を投入して年間50万しか利益が上がらないわけだ。

表面利回りとは

通常の事業であれば、表面利回り数百%もあり得るし。実質利回りでも50%も夢ではない。

では、なぜそんなに利益の出ない事業を選択するのか。
それは、融資を受けるからだ。例えば、自己資金200万で1800万の融資を受け、2000万の物件を購入する。細かい計算は除いて

2000万で実質利回り5%を目指すと、年間100万。
これを自己資金200万で考えると年間利回り50%となる!!
しかし、ここに1800万のローン返済が乗ってくるから、そう簡単にはいきませんが、まあ素人感覚でローンの支払も計算に入れたとしても自己資金割合で考えれば悪くはないということになる訳だ。

結論として、自己資金内で収益物件経営をしてもあまり旨味はないのだ。だから融資有りきなのである。しかも、そのローン返済は問題なく経営ができている限りは、ご入居者様が払ってくれるのである。自分のローンを言ってしまえば他人が払ってくれるのである。

そもそも自己資金が簡単に1000万2000万と用意できる人であれば不動産経営をしなくとも本業で充分に稼げるわけで、あくまでも私はそんなに資金を用意出来ないのである。

なお、書籍で良く、フルローンで資産何億円を築いたとか、自己資金0円で年間家賃収入1000万以上を達成とかと言うのを見かけるが、よく見るとそういう人達は元々年収が1000万越えであったり、資産があったりする。
つまりは、最初に2000万の物件を現金一括で購入しました。次に、それを担保にフルローンで購入しました、更には自分の与信でさらに物件を購入しました。また、貯金が一億円あります。けれど物件は資金ゼロで購入します。といった具合だ。
不動産収入では、極端な話し、100万円の区分マンションを購入し、それを家賃月10万で貸し出す。すると表面利回りは、あくまでも満室時年間家賃を元に算出するので、100パーセントを越える。また、その人の年収は単純に満室時120万と言っても間違いではない。

では、本当に年収が少なく、自己資金0で物件購入出来るか。

私の属性

私はリアルサラリーマンで、年収はおそらく皆様のご想像を遥かに下回っている。支給額がほとんど税金を引かれることはなく、ほぼ丸々手取りになるというレベルの低年収。そして自己資金は会社の資本金の200万。
これでも、不動産屋にいけば相手にはしてくれる。お客様になるから、けれど、心のなかでは
「どうせお金用意出来ないだろう、時間の無駄」
なんて思われているかもしれない。

私は、借金0だが、銀行との付き合いはない。
クレジットカードは一枚持っているが、新規の審査は落ちる。
車のローンは通らない。
以前、賃貸物件の保証会社の審査にも落ちたことがある。

えっ!?なにこの人ブラックじゃん!?

と思われるでしょう、けれど別にブラックではない。
自己破産も債務整理もしていない。

いやいや、こんな人が2000万の融資が通るわけ無いでしょ

仰るとおりだ。

私の強み

だが、私にも強みはある。
1・アルバイト程度の年収でも、生活費がかからないこと、家や車は家族所有。
2・借金は0なので、与信(私にそのようなものがあれば)はマックスで残っている。
3・地元松山でしか物件を買う予定はない。(近年の不動産ブームで、都会の高年収者が地方の物件を見もせずに買い漁った。そのお陰で、今年からは銀行の融資は厳しくなった。しかし、しばらくするとその物件経営が破産し、再び出まわると予想される)
4・頻繁に、自分の物件に通い、管理することは全く苦でなはい。
5・仮に毎月の収支がマイナスになっても構わない。

なお、5に関しては、融資する側にとって良いイメージの発言ではないので控えて方が良い。

ココ重要

ということで、私には先に融資の打診が必要だと考え、先に信用保証協会に行ったわけだ。

ちなみに、知り合いの不動産屋さん曰く

不動産屋さん
不動産屋さん
いきなり信用保証協会に行くとはすごい発想ですね。初めて聞きました、上手く行ったら僕もその方法を取り入れましょうか。融資が付くかどうか分からない人には先に保証協会に行ってもらうのもいいですね笑

と、驚かれていた。

ねこみかん
ねこみかん
さりげなく、融資がつくかどうか分からない人、と言われているが、そのとおりだ。

ともあれ、私は実際に素人のまま、保証協会さんに面談に行った訳だ。
次回はそのことを記事にしたい。

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