不動産経営

不動産投資を始めよう~7~愛媛県松山市 愛媛県信用保証協会 初の面談 収益物件の経営の融資保証の申し込み

2016年2月17日
この日の夕方、信用保証協会に行く事になる。
日本政策金融公庫の時もそうであったが、まず自分で事業を始める説明が必要。全くの素人がいきなりそのような話を持ち込むのは意外と勇気がいる。

ねこみかん
ねこみかん
収益物件を運営していきたいので、ご融資をお願いします

 

簡単に言うとこうお願いするわけだが。当然、微妙な反応。

担当者
担当者
う~ん。それは事業とは言えないですし、ちょっとあまりにも現実的じゃないですよね

というようなお返事をもらった。実は、自分の属性でこの様なお話を公的な機関に持ち込むのはあまりにも無謀だったのではないかという考えが頭をよぎっていた。

担当者
担当者
それに、そんなに簡単にお金が稼げるなら僕だってしますよ

私が考えていたプラン

こちらも、一応は計画があるのでそれを説明していくことにした。

プラン①
自己資金200万円で区分マンションを購入し、ひとまず運営していく。
プラン②
自己資金プラス幾らかの融資で500万から1000万ほどの土地付き物件を購入する。
プラン③
最初から多額の融資を受け、2000万クラスの一棟物件から始める。

もちろん、①から②、②から③へと展開していくという計画で、計画達成には20年がかりを想定している事、最終的には月の現金残りが20万円ほどあれば良い。また、それまでに自分の給料から収益物件経営の方に資金を投入することは構わない

と説明した。

そして、持参した物件資料をお見せする。
プラン①に関して

担当者
担当者
区分マンションは無理ですね

実際に区分マンション経営を薦めている人もいるが、多くの方が区分マンション経営は薦めていないので、やはり勝算は低いと思う。

今だから言えること
私が資料として持っていった区分マンションは200万から300万ほど、確かにそれで事業規模に拡大するのは厳しいし、融資を出す側からしても、それほどの額であれば利息収入は少なく、融資先として魅力的でない

プラン②に関して

担当者
担当者
それくらいの土地ならほとんど価値が付かないですし、築年数が古過ぎます

今だから言える余談
この物件は、後日不動産屋さんにお話したところ「面白い」と言われ、実際に購入に向けて動いたが、先に他の方に購入された

当然、1000万以内の一棟物の収益物件だと、小さい土地に耐用年数オーバーの物件になる。また、買った時から修繕費ばかりかさみ、儲けにならない。という認識がある。
私としてはプラン②までが現実的な話しだと認識していたのだが、あまりにも反応が良くないため。

ねこみかん
ねこみかん
プラン①や②はあくまでも通過点で、最終的にはプラン③程度の物件は持ちたい。そして、これは夢物語かも知れませんが、単純に資産が8億円に達成すれば安定して年収1000万ほどになると聞きました。それくらいは目指したいです

 と、説明した。意外にもこれには良い返事を頂けた。

担当者
担当者
別にそれは夢物語だとは思いませんよ。それに僕たちは(信用保証協会の保証額は全体では~兆円規模)その金額が高額だとも思いませんし。そしてねこみかんさんはまだお若いでしょう

と言われた。ここで私には違和感があった、素直に文面を受け取れば1000万以内の物件よりは最初から2000万クラスの物件を購入しなさいと言う意味に取れる。もしくは諦めなさいということか。しかし自分の属性でいきなり融資がつくのか!?という疑問はある。
けれど、結局は物件経営さえ失敗しなければ、その収益から返済するわけで、そういう意味ではいくら高額な融資を受けても良いとも言える。

それと、もうひとつ

担当者
担当者
〇〇さんは、僕達の意義を否定するような事を言っているのですよ。簡単にご自分の給料から補充したらいいとおっしゃいますが、僕達はあなたの事業に対して融資の保証をするであって、赤字予定の事業には保証出来ませんよね

それは、心にグサッと刺さる言葉だった。確かに、言われてみると私は新規事業に対して融資の保証を申し込んでいるわけで、その事業の成功を否定するような事を自分が言っていると言うことに気付いた。とはいえ、あくまでもそれは最悪の場合でも資金を回せる方向での話なのですよ。と説明したが、賃貸物件経営で、破産するリスクは少ないようで、~~~で破産するというパターンを説明して下さり。

担当者
担当者
もしも、最悪の場合、貴方が死んだとします。そうしたらこの色々な物(個人から会社への貸付)などは負の遺産として家族を苦しめることになります

等々のかなり厳しいケースも教えてくれた・・・。

そこで、不安な気持ちにもなり、自分の考えが安易であったとも思う。しかし、保証協会の方はそうなった時には厳しく回収しなければならない。そのケースを回避するために、ただの素人の私を教育してくれていると考えた。

これらの会話は、この日以降、収益物件の経営を進める上での思考に影響を与える。

正に、丸裸の武器を保たぬ素人が、不動産経営と言う戦場に乗り込もうとしているのである。もし、大量の食糧(資産)を持っていたらそのまま奪い取られてしまう訳である。幸いにも(?)食糧を持たない私は、制度融資のために保証協会に訪れたわけである。
いやいや、止めなさい。そんな丸裸で行くのはとても危険です
そう、私はまだ不動産の世界に片足も踏み入れていない。それを止めてくれているのだ、それどころか
ほら、まずは服を着て、そして武器を持ちなさい。そうしたら食糧を貸してあげますよ
と、戦場で勝ち残れるだけの力を付けないことには、先には進ませませんよ。くらいのことを私に指導してくれているのです。

そしてこの日の面談は1時間半強のお時間を頂き、その間素人の私に実に様々な事を教えてくださった。
後に、不動産屋さんが言うに
信用保証協会の方は、すごく親切ですね~。そんなに色々教えてくれたのですか。」
とまで言われたくらいだ。

最終的には、なにはともあれ物件を決めてきて下さい。ということになり、まずは自分で物件を決めることになる。この件に関して次回は大波乱が巻き起こるわけである。(大袈裟な表現だが)

今でも言えること
私が信用保証協会さんからの、保証を頂いた話をすると、多くの方が「何度も面談に行かれたのですね」と思われるが、実際は2回、時間にしても2時間強。二年以上経った今でも、この時の経験はかけがえの無いものであった。それまで、書籍などで学んだ知識を、初めて金融に携わる方に聞いて頂き、厳しい意見を頂き、保証の承認も頂き、アパート経営は今でも順調だ。金融に携わる方は異動されるから、この先二度と会うこともないだろうが、それでも私にとっては、大いなる先生である。
ちなみに、私はこの後、担当者宛にお礼のお手紙を書いた。
ホームページを作ろうの目次
関連記事
不動産経営

不動産経営を始めよう~3~愛媛県松山市 法人登記合同会社を設立 資本金の決まりの通りに通帳を準備。ネーミングについて

12月 23, 2018
マネーのねこちゃんin愛媛
2016年2月15日 法人登記を完了 前回の記事で、今回は法務局に行った時の事を記事にする予定だったが、その前に資本金の用意に関してとネ …
不動産経営

不動産経営を始めよう~2~愛媛県松山市 法人登記を開始する 個人事業か合同会社か株式か!? 費用は?資本金は?

12月 19, 2018
マネーのねこちゃんin愛媛
2016年2月10日 マンション経営に法人化は必要なのか?? 基本的には、不動産所得が700万ほどを越えるまでは個人の方が税制上は有 …
不動産経営

不動産投資を始めよう~5~愛媛県松山市 地方法務局 合同会社登記完了後、融資付けのために日本政策金融公庫と愛媛県保証協会へ

12月 28, 2018
マネーのねこちゃんin愛媛
2016年2月17日 一昨日、問い合わせのメールを送っていた愛媛県信用保証協会からの電話が昨日あり 2月17日のお昼までには登記が完了す …
不動産経営

不動産投資を始めよう~6~愛媛県松山市 愛媛信用保証協会で保証を受ける 収益物件経営での融資について

1月 4, 2019
マネーのねこちゃんin愛媛
2016年2月17日 この日に、日本政策金融公庫の後、愛媛信用保証協会に行くわけだが、何故いきなり信用保証協会に行くの??と疑問に思われる …
不動産経営

不動産経営を始めよう~4~愛媛県松山市松山地方法務局に法人登記届けを出しに行く!! 完了までの期間は!?

12月 25, 2018
マネーのねこちゃんin愛媛
2016年2月16日 松山地方法務局 この日に松山地方法務局に登記届けを出しに行く。 宮田町のエディオンのすぐに南にある建 …