毎月２万円のねこみかんの投資、７ヶ月目に突入し、元金１４万円と利益6,000円ほどで運用している。
先日、月まとめの記事を書いているときに、レオパレスが急上昇しているのを知りポジショニング。次の日に５%値上がりしたのですぐに決済した。
単元未満株式は、決済のタイミングが遅れるので週明けに処理され、更に値上がりし、9.3%1,045円の＋となった。
安定した長期投資ではなく、元金をすべて失うリスクも受け入れながら、成り上がりたいねこみかんは急落した銘柄には注目している。
現在、不動産関連では【8848レオパレス】【1925大和ハウス工業】に注目している。
今朝は、レオパレスの株の動きに注目していきたい。
Contents
8848レオパレスの株価の動き
大規模な施工不良発覚から、７０００人超に転居要請へと続き、ナイアガラの滝さながらの下落具合を見せた。
もし第一次の下落時に購入していたら、さらなる値下がりに晒されるところだった。
そして、７０００人超に転居要請で２００円台まで下落。一時期１０００円超まで伸びていた株価は５分の１となった。単純に、１０００万円貯金のある人がノーレバレッジーで８００万円損するわけだから、由々しき事態だ。
２０１９年５月２６日株価の急上昇
これはただの偶然だが、26日に月に一度のポジショニングをし終わったあと、しばらく注視していなかったレオパレスの株が上昇しているのを見つけた。
と思ったが、すぐさまポジショニング。そして冒頭部分の利確を達成した。
リアルタイムチャート
400円まで届いたところでまだ300円ほどに値を下げた。それでも、3日で株価が倍になったのだから、大した急騰ぶりだ。
今後の株価の推移は誰にも分からないが・・・
2019年5月29日半数を社外取締役に
深山英世社長の退任に続き、次期社長に就く、宮尾文也氏を除く、7名が退任する。
社外取締役を半数以上とし、チェック体制の強化を図る。
取締役の構成
【現在11人の取締役社内8名社外3名】→【社内5名社外5名】とする。
それを6月の株主総会で正式に決める。
業務改善
本日付で外部調査委員会の最終報告書が公開される、業績拡大が優先され、法令や遵守の意識が低下していたことなどが指摘され、対策として、コンプライアンスを担当する部署を設けチェック昨日を強化し、人時評価にも保冷遵守の取り組みを反映させるなどして対処する。
問題点
従来発表されている1300棟に加え、建築基準法違反は相当数存在することが判明している。耐火性能は一定基準を満たしており、退去の必要はないと見られ、関連損失はすでに計上済という・・・しかし、今後のレオパレスにとって、暗雲となる事は間違いない。
レオパレスの総棟数など
施工不良1300棟といっても、それがごく一部なのか、それとも大半なのか・・・
によってリスクは大きく変わる。
レオパレスの株主向け情報では。総棟数は確認できない。
かわりに総戸数は574,863戸とある。一つの棟に何戸あるのかは分からないが、仮に20戸とすると。28,000棟ある計算になるけど、これはすみません愛媛感覚の話なので、実際に1棟50戸などになるとガラリと計算は変わる。
レオパレスの売上の内訳
レオパレスの総売上は、2019年3月期のデータでも総売上505,223（百万円）中、426,388（百万円）が賃貸事業となっており、大半が賃貸事業となっている。
株式会社レオパレス21入居者の属性
そして、入居の多くが法人契約であることは、今回のようなケースでは逆風であると言える。個人の入居者であれば
となるかもしれないが、法人の場合、自社の社員の住居になるのに、法令違反のある可能性のある物件を敬遠せざるを得ない。
入居率の低下
2018年は入居率90%以上を維持していたが、現在は80%ほどまで低下している。
不動産投資やREITなどで、入居率95%などというのを良く見かける。一部屋でこの計算であるから、一棟やもっと大きな母数で入居状況を保つことを想定すると、入居率90%を越えるというのはさほど難しくない。
不動産投資のシミュレーションでは、入居率を低めに設定しすぎる事が多いくらい、入居率というのは感覚より実数は良い数値が出る。
ねこみかんの不動産でさえ、2018年度から今まで入居率100%だ、仮に退去者が出たとしても、それまでの数値との総数なので95%越えを維持できると想定できる。
元々、短期利用者を想定しているレオパレスなので、入居率の数値が一般的な賃貸物件に比べて低いのは仕方のないところだが、80%はかなり厳しい数字と言える。
改革
次期社長の宮尾文也氏は
株式会社レオパレス21現社長が取締役に就任したときにレオパレスに入社し、様々な部署を経て現在は
取締役 常務執行役員（経営企画本部 経営企画・IR 担当）に就任している。
コンプライアンス統括本部
株式会社レオパレス21 1 pocket2019年1月に新設された、内部統制システム【コンプライアンス統括本部】。それが、上手く機能して、レオパレスが健全経営に進む事を期待している。
レオパレスの株は買いか！？
悪い材料が出尽くすのは、従来発表済の1300棟以外にどれほどの施工不良があるかという情報が確定した時か。
6月の株主総会も一つの区切りとなるであろうが、このまま沈んでいく規模の企業とは思えないし、ホームページなどから溢れ出る、明るく地域の将来の役にたつイメージのを保ったまま、改革がうまく行けば、復活するのではなかろうか。
短期的な投資という観点で見れば、ノーレバレッジで3日で株価が倍というのは魅力的だ。
現在300円ほどで推移している株価をしばらく、注視しこのままもみ合いが続くようであれば、勝負に出る価値のある株だ。リスク要因もあるから、株が紙切れになる覚悟を折込む、もしくは値下がっても対応できる数量に限定し勝負に出ようか・・・。
2019年6月27日レオパレス経営陣刷新
定時総会で、創業家出身の深山英世氏らほとんどの社内取締役が一斉に退任、宮尾文也社長ら１０人の専任議決を可決した。
宣言通りの人事により、信頼回復を図りたい同社だが、株主からはこんな声が上がっている
となっている。
まだまだ残る問題点
まず、先代の深山元取締役は、退任後も非常勤の相談役に付くなど、潔さを感じられない。
21日には、同社が設計や工事の管理をして、他社が施工した物件でも不備があったと発表した。
27日に一時的に上がった株価はすぐに下落し現在283円ほどとなっている。一時期1000円を越えた勢いは昔日の面影となるのだろうか・・・
2019年7月21日
レオパレス２１は、2019年7月21日アパートの施工不良問題に関し、東京都や大阪府など28都道府県の267棟が、消防法や自治体の火災予防条例の基準に違反する恐れがあると発表した。
愛媛県は一棟だった。
今後も違反の疑いのある物件は拡大する可能性が大きい。
同社は、すでに方針を公表している補修工事の実施により、基準の不適合は解消されると説明している。
防火や防音のために各戸を隔てる『界壁』という壁が天井裏に施工されていないなど、これまでに不備が判明した物件で、床面積が一定以上のものについて、屋内消火栓や自動火災報知設備の設備義務に違反する恐れがある。
なぜ、発覚した！？
以前から問題になっている、施工不良問題物件、同社が施工した全物件3万9085棟を調査する過程で、一部地域の消防からの問わせを受けて調べたところ発覚した。
つまり、同社自身で見つけたわけではなくて、外部からの指摘によって見つかったので、今後も多くの同違反物件が広がるとみられる。
入居者に影響は！？
違反の可能性のある物件は、廊下や室内に消火栓や火災報知器などの設置を進め。安全性に問題はないとして、入居者に住み替えは求めないという。
とはいえ、自身の生命に関わる住宅の耐火性能について不安があり・・・誰が好んで住むであろうか・・・
これまでに、改修工事が完了した物件数は！？
1万9000棟というとてつもない数の不備が見つかった中、どれほどの物件が回収完了したかは気になるところだが・・・現在で839棟とされている。
つまり、全体の4.4%が完了したということだ。
今後の株価の動きは！？
リアルタイムチャート
すでにリアルタイムチャートで確認できているが、青天の霹靂であった、当初の施工不良に比べると株価の低迷は少ない・・・200円の底にも迫って無いことから、レオパレスの追加不祥事は折込済みといったところか。
また、多少の不安要因を残しながらも、経営改善は成されていることから、今上がっている問題は、過去の経営陣が残した問題とも言える。
株価としては、一時期は1000円に迫る株価がおそよ8割引きで購入できる事からも損値は固いようだ。
私もレオパレスの株を単元未満株株で50株保有したが、現在5000円ほどの損失を出している。その前に1000円ほどの利益を確定しているので、実質4000円の損。
今になってみれば、なぜ350円で購入したのか分からないが・・・ともあれしばらくは様子見が続く・・・
2019年8月1日改修完了大幅延期
同社は、施行不良問題で、今夏前を目標としていた改修工事完了を来年６月末に延期した。
調査の終了は今年10月末に先延ばしする。
株価の推移は！？
やはり、延期発表後に大きく値を下げ、下落が続いていますね。
延期の理由は！？
工事を行う業者を十分に確保できないことや、担当する一級建築士の数が不足していることから延期を決めたようです。
延期対象の物件
早い段階で問題が発覚した「ゴールドネイル」「ニューゴールドネイル」シリーズ。
これまでの改修成果
6月末時点で、延焼防止用に屋根裏などを仕切る「界壁」の改修は、施工不良1万3491棟中837棟にとどまる。
判定は全3万9085棟のうち、2万5992棟が終了している。
今後の動きはどうなるのか！？
次から次へとネガティブな情報が出てはきますが、大衆にとっても織り込み済みなのかもしれませんね。当初に比べると値下げ幅は大きくないようです。
それよりは、今後、全ての不具合を真摯に発表し、改善していって欲しいところですね。
改修工事の遅れは、不安材料にはなりますが、たしかにこれほどの棟数を一気に改修するのはそもそも無理なのかも知れません。
下がりに下がりきった株価の回復も、長い目でみれば期待は持てそうです。
2019年8月9日 57億円赤字
4月～6月期の連結決算は、最終損益が57億円の赤字となり、二年連続の赤字になった。
各問題を受け、入居率の低下により、主力の賃貸事業が振るわない上、施工不良の補修工事の費用も想定より膨らんだ。
7月の入居率は80%と、上記に示したデータも分かる通り、非常に危機的だ。
レオパレスは当初、6月から入居率が回復すると見込んでいたが（どんな見込みなのでしょうか）「物件の調査を重視したため、入居の募集再開が期初の計画に対して遅れている」と説明した。
山積みすぎる問題点
7月末時点で、不備物件はさらに増え、2万2千件に迫る。調査完了時期も大幅に遅れ、調査も全物件の八割程度だ。
施工不良に関する会社側の安全宣言も出ておらす、入居者がどの程度回復するかも見通せていない。
また、施工不良物件の改修工事についても、予定の今年7月完了が、来年6月まで伸びる見通し。
2019年10月5日 資産売却で経営黒字化
昨日、同社はホテル3棟を売却すると発表しました。
売却額は160億円に上り、売却益78億円を特別利益として計上します。これまでにも賃貸用住宅やオフィス計15件は売却しており、20年3月期の連結最終損益は一億円を見込んでいる。
過去に施工したアパートでは新たに2816件の施工不良が見つかっています。
2019年10月10日 レオパレスに逆張り投資家の資金が流入しています
英運用会社大手のオデイ・アセット・マネジメント、国内運用会社のアルデシアインベストメント、レノなどが発行済みの株式の4割強を保有しています。いずれも逆張り投資家とみれれています。
との要求があるだけで、他の二社も強硬な姿勢は見せていない。しかし、4割強を保有する3社が連携した場合、抜本的な再建策を選ぶ可能になります。
また、株価は施工不良が起きる前の3割ほどに落ちているが、レオパレスの財務には比較的余裕があるとの見方もある、手元流動性から有利子負債を差し引いてネットキャッシュは6月末時点で約380億円。またホテル等の売却も進めており、資金繰りには一定の安心感が出てきているようです。
2019年11月7日 ２０２０年３月期の連結最終損益 ２５０億円の赤字
資産売却などで、決算の黒字化を目指していましたが、売却益の７８億円だけではまかないきれない数字となっているようです。
主力の賃貸事業が８０％程と低迷しており、６月頃から回復する見込みが外れました。
当初は１億円の黒字と見込んでいたものが大幅な下方修正です。
2019年11月9日 レオパレスの入居率が８０%割れ
80%は受け取る家賃収入がオーナーに支払う賃料を下回る逆サヤになります。
資産の売却で、現金収入の確保を急いでおりますが、それでもまだまだ収益の悪化は止まりません。
繁忙期の来年1～3月に向けての、入居率改善が鍵となりそうです。
ねこみかんの投資忘備録まとめ
FXスワップ狙いにオススメ証券会社
ヒロセ通商の【LIONFX】
2019年8月18日現在、トルコリラ、メキシコペソ、南アフリカランド円全てにおいて一位のスワップポイントを誇っております。
スワップポイント狙いならこちらで決まりですね！
トレイダーズ証券株式会社の【みんなのFX】
以前は、LIONFXよりもスワップポイントが良かったのですが、今は二位ですね。しかし、限定的にはこちらが上回っていることもありますし、将来的にも期待が持てますので口座開設していても良いですね！
SBI証券
ねこみかんが株式投資でも利用している、SBI証券。何故か米ドルのスワップポイントが高く、LIONFXの豪ドルよりも高利回りです。
今流行のポイント投資も出来ますし、FXスワップ狙いに限らず開設しておいて損はないです。
